Preferencia de los créditos de la Comunidad de Propietarios

por

Teresa Añón Escriba

A vueltas con la preferencia de los créditos de la comunidad de propietarios.

 

Para abordar debidamente este tema es preciso partir de lo dispuesto en el Artículo 9o.1 c) de la Ley 49/1960 de 21 de junio de Propiedad Horizontal (LPH en adelante), cuando determina que una de las obligaciones de todo propietario es la de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble en proporción a su cuota de participación. El precepto es claro cuando explica que el inmueble está afecto al pago de la deuda comunitaria y que esta afección real constituye un gravamen preferente.

El artículo 9 de la LPH dice así:

1. Son obligaciones de cada propietario:

“c) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.o, 4.o y 5.o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales

anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación*…”

(* negrita y subrayado nuestro).

Pues bien, si la preferencia de estos créditos comunitarios viene reconocida y regulada específicamente por la ley cualquier declaración adicional al respecto resultaría a priori innecesaria.

Lo que plantea dudas es la manera de reivindicar esta preferencia legal, la forma de defender jurídicamente frente a otros ese mejor derecho del que goza la comunidad de propietarios. En nuestra opinión, la herramienta procesal adecuada no es otra que la tercería de mejor derecho, cauce que la ley prevé para el uso de quien afirme que le corresponde el derecho a ver satisfecho su crédito con preferencia al de otro acreedor, estableciendo una prioridad en la percepción del importe de la activad ejecutiva frente al propio actor ejecutante.

Tal cuestión la supo resumir acertadamente la Sentencia de fecha 10 de octubre de 2014 dictada por el Juzgado de 1a Instancia no 5 de Torremolinos, pues, en efecto “la preferencia de créditos, de creación exclusivamente legal, se desenvuelve única y exclusivamente en el ámbito de la ejecución de los mismos, ámbito que no es el del (presente) procedimiento ordinario”

En cualquier caso, el Tribunal Supremo nunca ha tenido dudas de que la preferencia de créditos debe ventilarse a través de una tercería de mejor derecho.

Así lo expresó en su sentencia de fecha 23 de julio de 1990 -EDJ 1990/7969- recaída en un procedimiento de tercería de mejor derecho: “es aquí, en este proceso, en donde se ventila la naturaleza y carácter del crédito de los comuneros, su comparación con el de la Seguridad Social, y se decide con su participación en calidad de demandado mediante sentencia de carácter declarativo sobre las preferencias. Y como en cualquier proceso declarativo, corresponde al tercerista- demandante acreditar la existencia, vencimiento y preferencia del crédito.”

Los anteriores argumentos han sido objeto de abundante jurisprudencia. Por su claridad y transcendencia cabe destacar los expuestos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 31 de enero de 2012, – Núm. Cendoj: 50297370042012100020

“Las normas legales sobre clasificación y graduación de los créditos, como la contenida en el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal , están dictadas bajo el presupuesto de un procedimiento de concurso de acreedores o de ejecución colectiva de créditos que ostentan distintos acreedores frente a un mismo deudor, y también, conforme a doctrina jurisprudencial reiterada, en los juicios de tercería de mejor derecho, que vienen a ser un concurso de acreedores en un proceso singular , dos ejecuciones simultáneas contra un mismo deudor y unos mismos bienes ( SSTS 21-2-75 y 25-1-58 ).

Como señala la RDGRN de 15 de diciembre de 1.994, “la preferencia crediticia sólo juega en los casos de concurrencia de créditos (esto es, en las hipótesis de ejecución colectiva o en las ejecuciones individuales cuando se ha interpuesto una tercería de mejor derecho) y su única eficacia se agota en la determinación del orden de pago de los créditos concurrentes, de modo que iniciada para un acreedor una ejecución individual contra su deudor y embargado alguno de sus bienes, cualquier otro acreedor del ejecutado que se considere de mejor condición que el actor y pretenda cobrarse antes que él con cargo al bien trabado, deberá acudir a esa ejecución ya iniciada, interponiendo la oportuna tercería de mejor derecho … y cuando así no lo hiciese, su eventual preferencia crediticia quedaría estéril, pues rematado el bien embargado, el precio obtenido se destinaría en primer lugar al pago del actor… y el bien rematado pasará al rematante libre de toda carga o gravamen posterior … , sin que dicho resultado pueda verse afectado por la circunstancia de que ese eventual acreedor preferente al actor que no interpuso tercería de mejor derecho haya instado un segundo procedimiento contra el deudor y haya obtenido en él un segundo embargo (anotado) sobre el mismo bien.

Siendo ello así, deviene de todo punto improsperable la pretensión deducida por la parte actora en su demanda frente a las dos referidas Cajas de Ahorros, en orden a que se declare en el presente procedimiento ordinario que el crédito que por importe de 6.411,89 euros ostenta frente a los propietarios de la vivienda sita en el piso NUM002 NUM003 , de la escalera NUM003 , de dicho inmueble sito en la DIRECCION000 no NUM000 – NUM001 , de Zaragoza, derivado del impago por aquellos de las cuotas por gastos generales correspondientes a su vivienda y por los períodos temporales señalados en su demanda, es preferente a los créditos con garantía hipotecaria constituida sobre dicha vivienda ostentan las referidas Cajas de Ahorros demandadas, toda vez que, como ya se ha expuesto, la preferencia de créditos, de creación exclusivamente legal, se desenvuelve única y exclusivamente en el ámbito de la ejecución de los mismos, ámbito que no es el del presente procedimiento ordinario.

Téngase en cuenta, a mayor abundamiento, que la preferencia a favor del crédito derivado de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de una Comunidad de Propietarios, que establece el artículo 9.1 e) de la LPH , lo es respecto de las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año anterior inmediatamente anterior, delimitación o acotamiento del crédito preferente que sólo es determinable al momento en que se confronta con el del otro acreedor que ha promovido su ejecución, no siendo dable por tanto declarar dicha preferencia en ningún momento anterior, y menos en el ámbito de un procedimiento declarativo como el presente sobre reclamación de cantidad promovido por un acreedor frente a su deudor.

Procede, por tanto, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, confirmar el pronunciamiento de la sentencia de instancia impugnado por aquella, si bien con fundamentación jurídica distinta a la utilizada por la misma”.

También la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, ha sido constante en mostrar su criterio, coincidente con lo anteriormente expuesto. En sentencia de fecha 23 de julio de 2013, seguida por otra más reciente de 17 de febrero de 2017, dice así:

“Según una ya reiterada jurisprudencia, esta afección real del precepto transcrito es un gravamen que tiene carácter preferente, y sobre ella no pueden prevalecer ni los derechos reales -ni siquiera importa que la propiedad del piso o local no sea ya del deudor- ni ningún otro derecho de crédito; inscrito el régimen de propiedad horizontal, consta ya suficientemente, aunque con cierta indeterminación, la carga de tal afección real preferente, que forma parte del contorno ordinario del ámbito de poder en que consiste el dominio de cada piso, y cualquier hipoteca o embargo sobre el piso o local ha de entenderse, por tanto, que únicamente tendrá eficacia en cuanto no menoscabe la eficacia de la afección real que por Ley es preferente. Por tanto, una vez producido el impago durante un período determinado e instándose judicialmente la satisfacción de las cantidades debidas, todas las que están comprendidas en el límite temporal establecido, un año y la parte vencida de la anualidad corriente, (entiéndase ahora tres anualidades anteriores) a contar desde el momento mismo de la demanda, estarán amparadas por dicha afección.

Sin embargo, yerra la parte apelante-demandante en cuanto a ejercitar su pretensión de declaración de prelación de su crédito dado que en el presente caso el propio precepto establece legalmente dicha prelación sin que sea necesario pronunciamiento alguno; y por otra parte el Tribunal sólo considera que sería necesaria su declaración cuando, en este caso, la entidad bancaria demandada hubiera formulado oposición a la prevalencia. Dado que no se discute en el proceso ni fuera del mismo pues nada consta acreditado, dicha prevalencia, debe decaer dicha pretensión”.

Lo cierto es que el art. 9.1.e) de la Ley de propiedad Horizontal, párrafo 2°, establece a que los créditos de las comunidades de propietarios tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil, sobre prelación de cobro de créditos sobre determinados bienes muebles, artículo cuyo ámbito no es otro que el de las ejecuciones singulares.

Y entender esto permite cerrar el círculo y dejar debidamente aclarada la cuestión.

Por su parte, el artículo 620.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que “La sentencia que se dicte en la tercería de mejor derecho resolverá sobre la existencia del privilegio y el orden en que los créditos deben ser satisfechos en la ejecución en que aquella sentencia recaiga, pero sin prejuzgar otras acciones que a cada uno pudiera corresponder, especialmente las de enriquecimiento”. El Tribunal Supremo en sentencia de fecha 26.03.2007, entre otras muchas, acertó a expresar la naturaleza del procedimiento sin dejar espacio para la duda : «La tercería de mejor derecho tiene por objeto, la determinación de la preferencia del crédito invocado por el tercerista, frente al utilizado por el ejecutante, a efectos de aplicación del importe que se obtenga con la venta de lo embargado al pago preferente de uno de los créditos en pugna, debiendo representar, por tanto, el título del tercerista un crédito, vencido, líquido y exigible, es decir, una indiscutible realidad crediticia, pues de otro modo no puede haber concurrencia de créditos”.

 

Es por ello por lo que no valen atajos que, por otro lado, no tienen eficacia practica alguna. La preferencia de créditos en general, y créditos comunitarios en particular, deberá hacerse valer a través del procedimiento que el legislador quiso para tal fin: la tercería de mejor derecho, cauce que sólo tiene sentido en un escenario de ejecución y ante una concurrencia de créditos.

Teresa Añón Escribá

Socia Fundadora de Añón y Villaescusa Abogados

Añón y Villaescusa Abogados

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